退職お父さんだよ。
FP3級ではお金の話初級編を勉強したよ。退職お父さんが苦手でかつ当面は実生活で縁がなさそうな分野は不動産や不動産投資。でも投資関連のブログやSNSを見ていれば出てくるし詐欺っぽい話題もそれなりにあるので面白く読んでいるよ。
そんな中、誰もが危ないというのがワンルームマンション投資におけるサブリース契約。ワンルーム投資紹介会社が借り手となり、あなたが投資した物件を借り上げてくれる。そのため家賃保証があるし、部屋に住んでくれる人を見つけてその対応を全てやってくれる。あなたは住人との面倒なやりとりに一切関わることはなく家賃収入が入ってくる、というものだよ。住人からの家賃の取り立て、水漏れやガス給湯器の故障と業者の手配や支払い、、、面倒だよね。しかも空き部屋になっても家賃は保証されている！
なんだか色々やってくれて安定した家賃収入も保証されて嬉しそうな話だ。でも誰もが危ないというのなぜか、サブリース契約の問題点をFP3級の知識で考えてみるよ。上記の説明で「物件を借り上げて」が要注意なんだよ。この借り上げが普通借家契約に基づいていると何が起こるのか。ワンルーム投資紹介会社が借り手になるので借地借家法で極めて強力に守られるんだ。契約上1年ごとの更新ということにしてもあなた（貸し手）は借り手が希望する更新を拒絶することは原則としてできない。拒絶するには法律で定められた正当事由が必要だよ。この点はFP3級では必須の知識だし試験にも出る。
例えば借り手のワンルーム投資紹介会社が貸し手のあなたに家賃の値下げを通知（交渉）してくることがある（必ずある）。でもその程度のことですぐさま契約を解除することはできないよ。またそういうことが積もり積もってワンルーム投資紹介会社を切りたいと思っても普通借家契約を盾にされると切れない（契約解除できない）んだよ。借家の場合普通は貸し手が強い立場なので借り手を保護することになっている。この法律上の借り手保護をうまく利用してワンルーム投資紹介会社側が有利な立場に立つ、という仕組みだよ。
この範囲のFP3級の知識を使うと対策も多少は考えることができる。物件借り上げの契約を定期借家契約に基づいたものにして1年とか3年とか期限を切る、というのが考えられるね。定期借家契約であれば基本的に更新なしだよ。更新したければ双方の同意で再契約すればよい。これで契約満了時にワンルーム投資紹介会社との契約を終了することができる。定期借家契約もFP3級の必須知識だよ。
FP3級とは関係なくなるけど他にも対策はあるよ。ワンルーム投資紹介会社とは関係ない別の賃貸物件管理会社に業務委託として管理を委託すれば管理は楽できるよ。管理会社を変更することもできる。ただもちろん管理委託料は別に支払う必要があるし、空き部屋になれば家賃は止まる。
さらに別のレベルで言うと、不動産にくわしくない人は不動産投資をしない、なんていう対策もあるよね。退職お父さんはそのレベルだ orz ! ちなみにFPは上記のような一般論を語るだけだ。個々の契約書の確認は弁護士さんにお願いしよう！
The retired man is inside a tiny apartment of a kitchen, a bed room, and a living room.
By Stable Diffusion Online
